다세대 다가구 차이 장단점 비교 전입신고 주의사항

다세대 다가구 차이를 알아봅니다. 전세나 매매, 세금, 임대차보호법, 경매 등과 관련하여 다세대, 다가구주택으로 두 개념의 차이를 명확히 알 필요가 있습니다. 지금부터 알기 쉽게 설명드립니다.

다세대 다가구 차이 장단점 비교 전입신고 주의사항

1. 건축법상 차이

 

(1) 다가구주택

1명의 집주인이 전월세로 세입자를 받는 구조

 

먼저 다가구주택은 집주인(소유권)이 1명인 단독주택입니다. 다가구주택의 외관을 보면 각 호실이 있고 각각 거주자가 있어서 공동주택으로 보일 수 있습니다. 하지만 실제 소유자는 1명이며 건물 전체를 하나의 집으로 여깁니다. 따라서 집주인이 각 호실에 대해서 모든 권리와 의무를 행사할 수 있습니다.

다세대 다가구 차이

(2) 다세대주택

작은 아파트 개념, 각 호수별로 집주인이 다르다.

 

다세대주택은 집주인이 여러 명인 공동주택입니다. 주변에 신축빌라가 지어진 걸 보면 분양 현수막을 흔히 볼 수 있습니다. 이는 100% 다세대주택이며 각 호수별로 매매를 통해 소유자를 구하는 겁니다. 다세대주택의 등기도 개별등기이며 각각 집주인이 해당 호수를 사고팔고 임대도 내어줄 수 있는 구조입니다.

다세대 다가구 차이

건축법상으로만 봤을 때 다가구와 다세대의 공통점은 면적(바닥면적 합계 660㎡이하)과 호수(19호 이하)는 동일합니다.

 

 2. 주택수 차이

 

(1) 다가구주택

다가구주택은 건물 자체를 하나의 주택으로 보기 때문에 다가구주택의 소유자는 1 주택자가 됩니다. 예를 들어 총 6세대가 거주할 수 있는 다가구주택을 소유할 경우 실제로는 6 가구가 거주할 수 있는 다주택으로 보이지만 건물 자체만 생각해서 1 주택입니다.

 

따라서 다가구주택은 한 세대씩 개별 매매가 불가능하며 건물 전체를 매매해야 합니다.

 

(2) 다세대주택

다세대주택은 다가구주택과는 달리 각 호실별로 주택수가 포함됩니다. 즉, 한 건물에 6세대가 있어 모두 소유할 경우 6 주택자로 봅니다. 그래서 애초에 분양을 통해 호수별 소유자를 나누는 겁니다. 한 건물 내에 각각의 집주인이 자기의 '주택'을 갖게 되는 것입니다.

 

따라서 각각의 집주인이 자신이 소유한 개별 호수에 대해 매매를 할 수 있습니다.

다세대 다가구 차이

3. 전입신고 

다가구는 지번까지 다세대는 호수까지

 

다가구주택 전입신고 시 소유자가 1인이기 때문에 지번까지만 적고 호실은 적지 않아도 됩니다. 다가구주택은 호실이 구분되어 있어도 어쨌든 건축법상 '단독주택'이기 때문에 설령 세입자가 전입신고할 때 호수를 잘못 기재했더라도 지번까지만 적었다면 대항력을 갖출 수 있습니다.

 

반면, 다세대주택은 전입신고 시 동, 호수까지 정확하게 기재해야 합니다. 그래야 주택임대차 보호법으로 보호를 받을 수 있습니다.

다세대 다가구 전입신고 주의사항

4. 경매로 넘어갈 경우

다가구는 건물 통째로 다세대는 내 호수만

 

다가구주택이 경매로 넘어갈 경우 임차인 중 확정일자가 빠른 순서대로 보증금을 받게 됩니다. 1명의 집주인이 건물 통째를 담보로 잡기 때문에 경매로 넘어갈 때도 주택 한 채가 넘어갑니다. 그래서 선순위채권과 기존 세입자들 순으로 배당금이 지급되기 때문에 온전히 자신의 전세금을 돌려받기는 거의 불가능합니다.

 

반면, 다세대주택은 개별 등기이기 때문에 다른 호수가 경매에 넘어가더라도 상관이 없습니다. 아파트처럼 같은 건물에 있을 뿐이고 완전히 다른 남이라 보는 겁니다. 임차인은 전입신고와 확정일자만 제대로 했으면 대항력을 갖습니다.

5. 투자 장단점

(1) 다가구주택

장점

다가구주택은 거주와 임대소득을 동시에 얻을 수 있습니다. 온전히 내 땅이기 때문에 별도의 거주지를 마련하지 않아도 한 호수에 살면서 다른 호수는 세입자를 구해 임대소득을 벌어들일 수 있습니다. 또한 1세대 1 주택이기 때문에 양도세 혜택 또한 받을 수 있습니다. 

※ 양도세 비과세 혜택 : 2년 이상 보유, 12억 원 이하, 조정대상지역은 2년 거주

 

단점

다가구주택은 우선 가격이 높기 때문에 취득세가 높을 수밖에 없습니다. 또한 매매 시 건물을 통째로 팔아야 하기 때문에 환금성이 늦고 건물 임대 관리가 어렵습니다. 집주인 1명이 여러 세대의 임대를 관리해야 되고 건물의 하자 발생 시 온전히 책임져야 합니다. 다가구주택은 워낙 노후화된 주택이 많기 때문에 하자보수의 문제가 많이 발생합니다.

다세대 다가구 차이 - 다가구

(2) 다세대주택

장점

다세대주택은 아파트에 비해 규모가 작기 때문에 적은 투자금으로 접근할 수 있습니다. 특히 소유자가 가진 호수만 신경 쓰면 되기 때문에 관리가 용이하고 임대나 매수 수요가 다가구주택에 비해 높은 편이라 환금성이 높습니다. 

 

단점

지역과 주택 선정을 잘하지 못하면 가격 상승이 어렵습니다. 따라서 다세대주택의 좋은 투자 방법은 임대수요, 개발호재가 있는 지역을 선택하는 것입니다. 뿐만 아니라 전월세 시세, 수익률, 역세권, 학군도 고려해야 합니다.

다세대 다가구 차이 - 다세대